Operat szacunkowy określa wartość szacowanej nieruchomości. Może to być wartość rynkowa, odtworzeniowa lub katastralna, przy czym w praktyce najczęściej spotykaną jest ta pierwsza. Jest to szacunkowa kwota, którą uzyskać można za daną nieruchomość w dniu jej wyceny w przypadku transakcji zawieranej na warunkach rynkowych SPIS TREŚCI 1. Obligatoryjne elementy operatu szacunkowego 11 2. Praktyczne aspekty warsztatu rzeczoznawcy majątkowego w świetle ustawowych wymagań wobec treści operatu szacunkowego 13 2.1. Operat szacunkowy nieruchomości w Szczecinie. Operat szacunkowy to dokument, w którym dokonuje się profesjonalnej wyceny danej nieruchomości. Przyjmuje formę dokumentu urzędowego, który ma moc prawną i może być przedstawiany jako dowód w sprawach administracyjnych, tj. w urzędach lub sądach. Operat szacunkowy można sporządzić Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004.207.2109) Dowiedz się, kiedy wymagana jest wycena nieruchomości i kto w Olsztynie może sporządzić operat szacunkowy mieszkania, domu lub lokalu użytkowego. Operaty szacunkowe. W kategorii “operaty szacunkowe” znajdziesz artykuły o tematyce dotyczącej wycen nieruchomości na różnego rodzaju potrzeby klienta. Po zapoznaniu się z nimi uzyskasz najpotrzebniejszą wiedzę dotyczącą m.in tego: czym jest operat szacunkowy? jak go zamówić? kto go sporządza? oraz dlaczego warto go wykonać? W Podejście dochodowe dzieli się na dwie metody szacowania wartości nieruchomości: metoda inwestycyjna – polega na wycenie nieruchomości na podstawie przewidywanego dochodu z jej wynajmu lub dzierżawy. Wyliczenia uwzględniają także dochód pozaczynszowy, który może przynosić wynajmowanie przestrzeni reklamowej. OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ BUDYNKIEM MIESZKALNYM W TRAKCIE REALIZACJI, POŁOŻONEJ W OBRĘBIE W-42, W ŁODZI, PRZY ULICY RATAJA 16, NA DZIAŁCE GRUNTU O NUMERZE EWID. 121/15 I POWIERZCHNI 0,3002 HA, KSIĘGA WIECZYSTA LD1M/00258912/3 WRAZ Z UDZIAŁEM W WYSOKOŚCI 1/6 CZĘŚCI W PRAWIE WŁASNOŚCI DZIAŁKI NR 121/17 UJAWNIONEJ W KW LD1M Operat szacunkowy nieruchomości lokalowej – podejście dochodowe, metoda inwestycyjna, technika kapitalizacji prostej. Operat szacunkowy nieruchomości lokalowej – podejście dochodowe, metoda inwestycyjna, technika dyskontowania strumieni dochodów. Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej – podejście mieszane, metoda kosztów likwidacji Podejście dochodowe, celujące w wycenę nieruchomości Zabrze np. przeznaczonej na wynajem. Przy takim podejściu cena zależy od oczekiwanego zysku. Podejście kosztowe, gdzie od kwoty przedmiotu wyceny odejmujemy kwotę jej zniszczenia. Podejście mieszane, a zatem połączenie przynajmniej 2 powyższych metod. 1. Operat szacunkowy. 2. Użyteczność i aktualność operatu: a) Przydatność operatu w procedurze udzielenia kredytu (na co należy zwrócić uwagę). b) Klauzule i zastrzeżenia. c) Data wyceny a data sporządzenia operatu, data wyceny nieruchomości i data wyceny przedsiębiorstwa. d) Wartość rynkowa a wartość zabezpieczenia. 3. 3RshUM1. UoGN – Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego UoPLAN – Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym UoKWiH – Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece Operat szacunkowy, operator szacunkowy czy może operatyw szacunkowy? Uwzględniono zmianę stanu prawnego z 4 grudnia 2019 r. Dla osoby, która nigdy nie miała do czynienia z wyceną nieruchomości, pojęcie „operat szacunkowy” może być abstrakcją dużego kalibru. Skąd taki wniosek? Otóż, zdarza mi się słyszeć od zleceniodawców sformułowania w stylu „operator szacunkowy” albo „operator nieruchomości” czy też „operatyw nieruchomości”. Więcej odmian nie pamiętam, ale chyba „operator szacunkowy” pojawia się najczęściej 🙂 W rozmowie z klientem, zaraz po „operatorze” pada kolejne pytanie: „a co to właściwie jest ten operat szacunkowy?”. A właśnie, co to jest? Operat szacunkowy = opinia o wartości nieruchomości Operat szacunkowy jest opinią rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Opinię tę sporządza się wyłącznie w formie pisemnej a przedstawia ona postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Przy czym sformułowanie: określenie wartości nieruchomości, to określenie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości. W formie pisemnej, czyli jest to swego rodzaju opracowanie przygotowane na papierze, zazwyczaj w formacie A4, chociaż format nie jest prawnie usankcjonowany. W zależności od przedmiotu wyceny, stopnia skomplikowania nieruchomości oraz przyjętego podejścia, metody i techniki szacowania, operat może zawierać kilkanaście, kilkadziesiąt lub nawet więcej stron. Operat szacunkowy przedstawia cały PROCES prowadzący do określenia wartości nieruchomości (nie tylko samo określenie wartości wyrażone kwotą). Co ważne, w operacie należy przedstawić również tok obliczeń. Operat szacunkowy – co tak naprawdę szacujemy? Warto wspomnieć, że wycenie nie podlega nieruchomość jako obiekt fizyczny, lecz prawa przysługujące do tej nieruchomości. Mówiąc więc o „wycenie nieruchomości”, używamy dużego skrótu myślowego. Z tego też powodu, w operacie szacunkowym, trzeba jasno określić: co jest przedmiotem wyceny (obiekt fizyczny / nieruchomość) oraz jaki jest zakres wyceny (rodzaj praw przysługujących do nieruchomości). Na przykład dla lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot własności, sytuacja będzie wyglądała następująco: Przedmiot wyceny: lokal mieszkalny nr XX o powierzchni użytkowej 48,5 m2, położony na drugim piętrze w budynku mieszkalnym wielorodzinnym zlokalizowanym w Gdańsku przy ulicy Wajdeloty 5. Do lokalu przynależy komórka lokatorska o powierzchni 5,0 m2 (piwnica). Zakres wyceny: prawo własności lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym (piwnicą) oraz udziałem w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Natomiast dla lokalu w spółdzielni mieszkaniowej, sytuacja będzie wyglądała tak: Przedmiot wyceny: lokal mieszkalny nr XX o powierzchni użytkowej 48,5 m2, położony na drugim piętrze w budynku mieszkalnym wielorodzinnym zlokalizowanym w Gdańsku przy ulicy Pilotów 11 E. Zakres wyceny: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr XX. Sposób sporządzenia, forma i treść operatu szacunkowego Poza przedmiotem i zakresem wyceny (podpunkt 1 §56 w operacie szacunkowym przedstawia się: §56 ust. 1 1. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Przepisy regulujące sporządzanie operatu szacunkowego są zawarte w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (z późniejszymi zmianami). Operat szacunkowy – zaokrąglenia wartości nieruchomości Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w §56 ust. 2 wskazuje, iż: §56 Rozp. WN ust. 2 2. Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny. Co to oznacza? Jeżeli z szacowania wartości wychodzi kwota, np. 867 236,65 zł, to wartość tę można przedstawić w operacie szacunkowym jako 867 000 zł. Przyznaj, że nie zniekształca to wyniku wyceny, prawda? Ale gdzie znajduje się granica „zniekształcenia wyniku wyceny”? Taką granicę rzeczoznawca majątkowy musi postawić sam, wg własnego doświadczenia i znajomości rynku. Ale jak zwykle w takich przypadkach, kluczowe znaczenie ma zdrowy rozsądek 🙂 Operat szacunkowy – klauzule §56 Rozp. WN ust. 3 3. W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości. Przykłady typowych klauzul: Niniejszy operat szacunkowy nie może być opublikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści publikacji. Operat nie może być wykorzystany dla innych celów niż określony w niniejszym opracowaniu. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których występowania nie można było stwierdzić w trakcie oględzin, ani na podstawie dokumentów techniczno – prawnych. Określona w niniejszym operacie wartość przedmiotu wyceny nie obejmuje podatku VAT. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. O tym jak długo jest ważny operat szacunkowy można przeczytać TU. Operat szacunkowy – wykorzystane istotne dokumenty §56 Rozp. WN ust. 4 4. Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Może to być np. fragment dokumentacji powykonawczej, dokumentacja techniczna, szkice z pomiarami inwentaryzacyjnymi, mapa glebowo – rolnicza, informacja o rejestrze zabytków i inne źródła informacji o nieruchomości. Dnia 4 grudnia 2019 roku weszło w życie rozporządzenie z dnia 23 października 2019 r. ( zmieniające z dniem 4 grudnia 2019 r., uchylając ustęp 5 paragrafu 56, dostosowując treść do UoGN. Dla przypomnienia: przepis art. 158 UoGN mówiący o obowiązku sporządzania wyciągów z operatów szacunkowych został uchylony z dniem 1 września 2017 r. Operat szacunkowy – podpis, nadruk Również 4 grudnia 2019 r. weszła znacząca zmiana dotycząca pieczęci rzeczoznawcy majątkowego. Od teraz operat szacunkowy nie wymaga już pieczątki rzeczoznawcy!!! Wystarczy nadruk (oczywiście pieczątka nadal może być stosowana jeżeli ktoś ma taką wolę). Zapisy zmienionego paragrafu przedstawiają się następująco: §57 Rozp. WN 1. Operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także datę jego sporządzenia. 2. W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych, każdy z nich podpisuje operat szacunkowy, a także podaje imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości w sposób, o którym mowa w ust. 1. Rezygnacja z pieczęci stosowanych przez rzeczoznawców majątkowych wynika z realizacji wytycznych Rady Ministrów w zakresie deregulacji obowiązku stosowania pieczątek przez obywateli i przedsiębiorców. Pozostając na tej stronie, wyrażasz zgodę na używanie plików cookies. Więcej informacji 4pik Posty: 45 Rejestracja: 08 gru 2007, 10:56 Mam gorącą prośbę, muszę wykonać operat podejściem kosztowym techniką elementów scalonych oraz techniką szczegółową. Zaznaczę na wstępie, iż nie mam wykształcenia budowlanego i wszelkie nazewnictwo zwiane z budową obiektu budowlanego jest mi zupełnie obce. Czy mógłbym uzyskać informację od czego miałbym zacząć: jaką nieruchomość wybrać, tak aby nie rzucić sie z"motyka na słońce" czy lepiej garaż, czy budynek dla celów ubezpieczeniowych albo może budynek gospodarczy. Na co mam zwrócić uwagę wybierając dany obiekt dla potrzeb wyceny, jakie elementy mam w nim opisać i skąd mam wiedzieć z czego został zbudowany, jakie kwartalinki związane z kosztem robocizny zakupić oraz jak ich używać. Byłbym również bardzo zobowiązany za podanie lektur o tematyce czysto budowlanej, gdzie mógłbym sie zapoznać co to jest, np cokół, a co to jest strop żelbetonowy i jakie są jego rodzaje i kiedy sie go zalewa a kiedy np. nie oraz lekturę związaną już bezpośrednio z podejściem kosztowym, gdzie dane techniki i metody zostały by opisane w sposób bardzo szczegółowy (tak dla laika, najlepiej z przykładami). Z góry wielkie dzięki sidor Posty: 22 Rejestracja: 15 maja 2007, 11:38 Post autor: sidor » 10 sty 2008, 7:43 [quote:df9fe214e3="4pik;8338"]podanie lektur o tematyce czysto budowlanej[/quote:df9fe214e3] Sam szukałem podobnej literatury będąc w takiej samej sytuacji jakiś czas temu. Znalazłem pozycję "Podstawy budownictwa dla zarządców i rzeczoznawców majątkowych " wyd. IDM. Księgarnia: Nie jest to może ideał, ale pewne sprawy wyjaśnia językiem dla nie-budowlańca zrozumiałym. Przyłączam się do Twojej prośby odnośnie literatury - może ktoś potrafi polecić coś jeszcze? andy1909Z Posty: 535 Rejestracja: 23 lis 2007, 8:53 Post autor: andy1909Z » 10 sty 2008, 10:10 A więc : aby zapoznać się szybko z nieznanymi terminami polecam hasłowe wyszukiwanie w internecie - szybko i wyczerpująco. Tam również znajdziecie róźne projekty z opisem, są podane rysunki zdjęcia i opisy. Beton wiąże ok. 2 tygodni. Polecam "wycena budynków" - wacetob - ale nr aktualny na bieżący kwartał. Kosztówka to zawsze droga przez mękę. Najlepiej wybrać coś sensownie prostego - garaż (zespół garaży), mały pawilon handlowy. Trzeba do niego znaleźć lub otrzymać projekt - na tej podstawie robimy operat. Bez projetu ani rusz (coś można znaleźć w internecie). Potem znajdować elementy podobne do tego z projektu w "wycenie". Prowadzący praktyki powinien dostarczyć przykładowy operat - jako podstawę. Koniecze jest ustalenie rynku lokalnego - pod kątem cen wykonawczych firm budowlanych - celem skorygowania otrzymanej wartości. Wycena Wacetobu odnosi się do Miasta Warszawy. Proszę pytać bardziej szczegółowo - postaram się pomóc. 4pik Posty: 45 Rejestracja: 08 gru 2007, 10:56 Post autor: 4pik » 13 sty 2008, 18:58 co to są fundamenty skrajne i wewn i jak sie je oblicza ? andy1909Z Posty: 535 Rejestracja: 23 lis 2007, 8:53 Post autor: andy1909Z » 13 sty 2008, 19:58 Wg mnie : fundamenty skrajne to inaczej zewnętrzne, f. wenętrzne to " w środku". Sposób obliczeń zgodnie z dokumentacją techn. Musisz mieć dokumentację. Przy robotach ziemnych doliczasz po 60 cm na stronę ziemi, którą musisz usunąć aby wykonać fundamenty. Po ich wykonaniu i założeniu izolacji przeciwilg. zasypujesz ziemią. Resztę ziemi wywozisz lub stosujesz jako podsypkę. 4pik Posty: 45 Rejestracja: 08 gru 2007, 10:56 Post autor: 4pik » 13 sty 2008, 20:27 obowiązkiem jest doliczanie po 60 cm na stronę ziemi? w swoim życiu troszeczke fundamentów już wykopałem za młodych czasów i nie pamiętam żebyśmy kopali takie 60 cm rozszerzenia. Gleba jest na tyle spójna że w dół i wylewka 4pik Posty: 45 Rejestracja: 08 gru 2007, 10:56 Post autor: 4pik » 13 sty 2008, 22:45 tak dla wyjaśnienia: fundamenty wewn to te pod ziemią, a skrajne to te nad? 4pik Posty: 45 Rejestracja: 08 gru 2007, 10:56 Post autor: 4pik » 14 sty 2008, 23:43 czy mógłbym poprosić o podanie dokładnych tytułów KNR-ów dla techniki szczegółowej i elementów scalonych? (wyceniana nieruchomość jest położona w woj łódzkim) wojk Posty: 38 Rejestracja: 03 lis 2006, 23:03 Post autor: wojk » 15 sty 2008, 0:05 [quote:49fbc91703="4pik;8402"]czy mógłbym poprosić o podanie dokładnych tytułów KNR-ów dla techniki szczegółowej i elementów scalonych? (wyceniana nieruchomość jest położona w woj łódzkim)[/quote:49fbc91703] Dla scalonych np.: "Scalone normatywy do wycen i budynków i budowli", wyd. Wacetob - ostatni numer to chyba 82. /wg mnie średnio dobre wydawnictwo/. Do szczegółowej ja używałem kiedyś: "Zbiór jednostkowych wskaźników cenowych z zakresu budownictwa ogólnego, mieszkaniowego oraz przemysłowego - na roboty inwestycyjne", wydawnictwo Bistyp Consulting. To gdzie położona jest nieruchomość dla wyboru katalogów nie ma większego znaczenia. W katalogach są współczynniki regionalne, którymi dostosowujesz poziom cen do realiów lokalnego rynku. Pod kątem egzaminu warto skonsultować wybrany poziom wspomnianych wskaźników z praktykami z dziedziny budownictwa. Co do katalogów to są jeszcze inne wydawnictwa, które wydają różnego rodzaju katalogi do wycen: -Sekocenbud - wg niektórych najlepsze. -Orgbud Serwis -Promiks Pozdrawiam I jeszcze co do fundamentów skrajnych i wewnętrznych. Według nazewnictwa, z którym ja się spotkałem: -Fundamenty skrajne - ławy fundamentowe i ściany fundamentowe po obrysie budynku. -Fundamenty wewnętrzne - te które znajdują się jakby wewnętrz wspomnianego wyżej obrysu. 4pik Posty: 45 Rejestracja: 08 gru 2007, 10:56 Post autor: 4pik » 20 sty 2008, 21:57 szukam książki albo materiałów w necie o trwałości poszczególnych elementów obiektu budowlanego andy1909Z Posty: 535 Rejestracja: 23 lis 2007, 8:53 Post autor: andy1909Z » 21 sty 2008, 9:02 Może nie jest to pozycja idelana, ale mozna stosować : Wyd. IDM "Zużycie nieruchomości zaudowanych", Również Wacetob wydał podobna pozycję. Księgarnie techniczne lub można zamówić z księgarni PFSRM. wojk Posty: 38 Rejestracja: 03 lis 2006, 23:03 Post autor: wojk » 22 sty 2008, 0:49 Książka Wacetobu wspomniana przez andy1909Z to "Wycena budynków. Poradnik". Moim zdaniem pozycja całkiem dobra. Sporo tabel z okresami trwałości budynów i ich elementów, omówienie określania stopnia zużycia, wzory Rossa itp. 4pik Posty: 45 Rejestracja: 08 gru 2007, 10:56 Post autor: 4pik » 09 lut 2008, 17:04 mam pytanie rzeczoznawca przyjął wykopy liniowe dla fundamentów szer. 1,5 m i głeb 1,5 m(roboty ręczne) następujące wyliczenia: szerokość dna wykopu:0,25+2 x 0,60 = 1,45 Vw=1,45x1,00 x (6,20 +3,00 + 1,50)=15,51 fundamenty:ściany fundamentowe szerokości 25 cm , zagłębione na głebokość 1m 6,20 to długosc, 3,00 szerokość moje pytanie co oznacza wartość 1,50. rzeczoznawca zaznaczył również, iż w wyliczeniach potrącono część wspólną dla trzech sąsiednich boksów 4pik Posty: 45 Rejestracja: 08 gru 2007, 10:56 Post autor: 4pik » 19 lut 2008, 22:08 posiłkowo chciałbym wykorzystać wzory Rossa, a moje pytanie brzmi jaki jest okres trwałości obiektu w latach (T) dla garażu (murowany z cegły na zaprawie cementowo-wapiennej, stropodach płyty korytkowe)